Paragraaf 7: Grondbeleid

Visie en uitvoering Grondbeleid

De gemeentelijke visie op grondbeleid is het bieden van instrumenten om de door de Raad vastgestelde doelen op het gebied van de programma’s wonen, economie en werkgelegenheid, natuur, cultuur, zorg en onderwijs te ondersteunen. De doelstelling van het grondbeleid is het zodanig sturing geven aan de inzet en het gebruik van grond dat daarmee de gestelde gemeentelijke doelen worden gerealiseerd. Grondbeleid is daarmee een middel en geen doel op zich.

In januari 2022 is de omgevingsvisie van de gemeente Groningen, genaamd 'Levende Ruimte ', vastgesteld. Het grondbeleid wordt bij de uitvoering van de “Levende ruimte” situationeel ingezet. Dit houdt in dat de rol van de gemeente per project afhankelijk is van opgave en omstandigheden. Het grondbeleid kan actief, facilitair of door middel van een tussenvorm (samenwerking) worden gevoerd ^[1] . De uitvoering van het situationeel grondbeleid vraagt om financiële middelen voor het verwerven van grond en opstallen. Allereerst voor de exploitatielasten van het huidige bezit, maar daarnaast ook voor nieuwe strategische verwervingen. De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids)kaders. Twee programma’s zijn in het bijzonder van belang voor het grondbeleid: Wonen én Economie en werkgelegenheid. Maar ook wordt bijgedragen aan de energietransitie door middel van het beschikbaar stellen van gronden voor bijvoorbeeld zonneparken.

Wonen

In de gemeente Groningen is het prettig wonen, studeren, werken en recreëren. Deze unieke combinatie zorgt ervoor dat steeds meer mensen in en rondom de stad Groningen willen wonen. De actuele bevolkingsprognose laat zien dat we tot 2040 richting de 270.000 inwoners groeien. In combinatie met de meer algemene (landelijke) druk op de woningmarkt, zorgt dit voor een gespannen situatie op de woningmarkt in de gemeente Groningen. Het is dan ook zaak om de komende jaren duizenden woningen bij te bouwen. Hierbij dient een fors aandeel beschikbaar te komen voor sociale huur en het middensegment (zowel koop als huur). We beogen het toevoegen van circa 1.500 woningen per jaar. Deze woningen moeten door middel van gemeentelijke grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen (BV’s) worden gerealiseerd, maar ook door realisatie op gronden van corporaties en marktpartijen. Toevoeging van woningen vindt tevens plaats door splitsing van woningen en transformatie van winkel- en kantoorpanden naar wonen.

De basis voor onze opgave zijn in de omgevingsvisie 'Levende Ruimte' en de 'Woonvisie, een thuis voor iedereen’. De belangrijkste opgave uit de woonvisie is het bouwen van voldoende en betaalbare woningen. Dit is in lijn met het beleid van het Rijk dat steeds meer regie en sturing pakt in de realisatie van voldoende betaalbare woningen. Een deel van de woningbouw wordt ontwikkeld binnen de gemeentelijke grondexploitaties en gebiedsontwikkelelingen. Een ander deel zal op locaties/gronden van private partijen/ontwikkelaars gerealiseerd worden.

Onderstaande grafiek geeft de prognose weer van verkoop van grond voor woningbouw in de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties inclusief Meerstad, Suikerzijde en Stadshavens. Het realiseren en opleveren van woningen/appartementen vindt later plaats.

Prognose gronduitgifte voor woningbouw (aantal woningen)

De in de vastgestelde grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen opgenomen woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de reeds in uitvoering zijnde vastgestelde projecten wordt daarom, naast de overige ontwikkelingen op gronden in privaat bezit, een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals o.a. Spoorkwartier, De Nieuwe Held en de Reitdiepzone. Maar ook de wijkvernieuwing en enkele projecten in de binnenstad zoals de Haddingestraat en de voormalige Casinolocatie kunnen bijdragen aan een divers aanbod en versnelling van de woningbouwopgave.

Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelingskosten en het bouw- en woonrijp maken van de gronden, zowel binnenstedelijk als ook in uitleggebieden. De opgave om meer sociale huurwoningen en betaalbare woningen te realiseren zal een forse impact hebben op onze grondexploitaties. Daarnaast moeten kosten worden gemaakt om nieuwbouwlocaties optimaal in te passen in de bestaande stad. Denk hierbij aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels, parken enzovoort. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het SIF beschikbaar, maar ook wordt een beroep gedaan op subsidiestromen zoals de woningbouwimpuls van het Rijk.

Economie en werkgelegenheid

De voorraad bedrijventerreinen en marktruimte voor kantoren wordt bepaald op basis van de behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren. Deze is in 2022 uitgevoerd. De programmering van werklocaties wordt conform de omgevingsverordening van provincie Groningen regionaal afgestemd binnen de regio Groningen-Assen. Het college heeft op 26 april 2023 de raad met de brief ruimte voor economie geïnformeerd over de behoefteraming en haar strategie m.b.t. de voorraad bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling.

Op basis van deze rapporten is er in de gemeente Groningen tot 2030 vraag naar 63-107 ha bedrijventerreinen (respectievelijk laag en hoog scenario) en is er tussen 2030 en 2040 een vraag van 35,4-72,2 ha. In totaal gaat het dus om een vraag tot 2040 van 98,4-179,2 hectare. Daar stond per 31 december 2023 149 hectare harde plancapaciteit tegenover (inmiddels 143 hectare). In deze prognose is de additionele vraag zoals energieproductie/-opslag, logistieke bedrijven en incidentele grote vragers wel meegenomen. Niet meegenomen is de vraag en harde plancapaciteit van Zernike Campus omdat dit om een specifieke doelgroep gaat. De behoefte aan specifieke campuslocaties is moeilijk te voorspellen en daarom geen onderdeel van de behoefteraming.

Actuele ontwikkelingen

De ontwikkeling van de werkgelegenheid heeft zich de afgelopen jaren zeer positief ontwikkeld. Op 1 april 2016 hadden de drie voormalige gemeenten Groningen, Haren en Ten Boer nog 143.934 banen. De werkgelegenheid nam sindsdien met 32.600 banen toe. Hiermee heeft de huidige gemeente Groningen per 1 april 2024 176.534 banen. We zitten daarmee ruim boven de prognose van Bureau Louter (2019) van een toename van 23.500 banen voor 2035.

De leegstand van Retail, bedrijfspanden en kantoren neemt na jaren daling weer enigszins toe. De leegstandscijfers zitten rond de frictieleegstand van 5% wat bedrijfskundig als ‘gezond’ wordt beschouwd om doorstroming in de vastgoedmarkt mogelijk te maken.

• In 2023 stond circa 3,3% Retail (= detailhandel + horeca) leeg. Het totale aanbod is ±700.000 m2. Daarvan staat ±22.500 m2 leeg. Leegstand concentreert zich in de binnenstad. Hier is ook het grootste aanbod van Retail. Van de 1365 panden staan er 85 leeg. Dit is 4,9% van het aanbod in m2 in de Binnenstad.
• Aanbod bedrijfsruimte in 2023 was 1.725.000 m2. Daarvan stond 61.000 m2 leeg = 3,55%.
• Kantoren voorraad ±1.170.000 m2. Daarvan stond ±62.000 m2 = 5.3%. Leegstand concentreert zich in een aantal panden: Henri Dunantlaan 2 ad 10.000 m2, Peizerweg (voormalig KPN-gebouw ad 4.000 m2) en Zernike Campus (5.500 m2 TNO-gebouw en Zernikepark 4 1.700 m2). Op Kranenburg staat van de 62.000 m2 voorraad staan 5 panden (deels) leeg ad 9.000 m2.

Aanbod bedrijventerreinen

Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen is op basis van de behoefteraming aangepast. Westpoort fase 2 is toegevoegd aan de voorraad. Meerstad wordt per 2030 toegevoegd. De planologische procedures hiertoe zijn gestart. De gronduitgifte aan bedrijfskavels was in 2023 met 2,3 hectare onder de prognose. 2024 scoort naar verwachting boven de prognose door de verkoop van 33,5 hectare t.b.v. een datacenter op Westpoort II. Voor 2025 is het lastig een goede prognose te maken. In de grondexploitaties is een uitgifte van 15,0 hectare opgenomen. Afhankelijk van het effect van netcongestie (bedrijven komen met een nieuwe aanvraag voor een stroomcontract voor grootgebruikers op een wachtlijst vanwege onvoldoende transportcapaciteit van het stroomnetwerk) kan de gronduitgifte mogelijk lager uitvallen.

Overig programma

Europapark (en op termijn Spoorkwartier) is conform de beschreven kantorenstrategie in de collegebrief ruimte voor economie onze primaire ontwikkellocatie voor kantoren. De commerciële m2 op Meerstad, Stadshavens en Suikerzijde zijn geprogrammeerd om invulling te geven aan het beleid uit de strategie werklocaties om wonen en werken te mengen in onze nieuwe gebiedsontwikkelingen.

In onze grondexploitatie hebben we voor de volgende locaties ontwikkelruimte opgenomen voor kantoren, commerciële ruimtes en maatschappelijke functies:

[1]  Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de touwtjes in eigen handen. De gemeente koopt de grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt vervolgens de grond. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een passievere rol; de gemeente stelt de kaders (in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vast, maar derden (zoals ontwikkelaars of woningcorporaties) zijn verantwoordelijk voor de realisatie.