Paragraaf 7: Grondbeleid

Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken

Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s

Inleiding

Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan

verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 (raadsbesluit 22 april 2020). Het college heeft de parameters voor het weerstandsvermogen (WSV), als onderdeel van de uitgangspunten parameters herzieningen grondexploitaties 2024, op 11 juni 2024 tegelijk met de Voorjaarsbrief 2024 vastgesteld. Conform Kadernota Weerstandsvermogen zijn de parameters ter kennisgeving aan de raad aangeboden.

Beschikbaar weerstandsvermogen

Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.

Benodigd weerstandsvermogen

Hieronder volgt het weerstandsvermogen voor de komende jaren.

Nadere toelichting

Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:

1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties
   Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2025 een benodigd WSV van 22,2 miljoen euro uit;
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties
   Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen waaronder Spoorkwartier en De Nieuwe Held. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf 2025 aan de raad voorgelegd. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald;
3. Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht
   De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, Stadshavens en De Suikerzijde ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;

3a. Meerstad Noord

Op dit deelgebied van Meerstad zit een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengst boven op de agrarische waarde van de grond. Dit risico werd altijd al met het gemeentelijke weerstandsvermogen afgedekt. Op dit moment wordt gewerkt aan de uitwerking van plannen voor een zonnepark. Insteek is dat Meerstad BV als eigenaar van de grond een opbrengst ontvangt voor tijdelijk gebruik.

In het verleden kwam het risico voort uit de opbrengsttaakstelling terwijl er geen programma onder dit deelgebied lag. Met het uitwerken van de plannen voor een zonnepark wordt er weliswaar aan een nieuw programma gewerkt, maar wordt het risico dat deze grondopbrengst niet geheel gerealiseerd gaat worden hoger ingeschat. Dit heeft een tweetal hoofdoorzaken:

• De grondopbrengst Meerstad Noord wordt nu voorzien in de periode 2035-2039. Het is nu echter nog onduidelijk hoe en wanneer deze grondopbrengsten kunnen worden gerealiseerd. In 2043 wordt de grondexploitatie afgesloten. Er wordt geen waarde toegerekend aan uitgifte van gronden na 2043. In algemene zin geldt: hoe verder in de tijd een opbrengst ligt, hoe groter de onzekerheid en hoe hoger het risico is.
• Het risico op de langere exploitatieperiode gekoppeld aan de relatieve hoge boekwaarde van dit deelplan, betekent ook een (berekening volgens risicoboxenmethode) verhoging van het risicoprofiel van deze grondexploitatie.

De opbrengst vanuit bijvoorbeeld woningbouw kan door het tijdelijk gebruik voor een zonnepark pas later in de tijd gerealiseerd worden (ook na 2043). Hierdoor neemt de onzekerheid toe. Er is een businesscase voor het zonnepark opgesteld maar de totale financiële effecten hiervan voor Meerstad en de gemeente worden nog uitgewerkt.

In de grondexploitatie komt het risico Meerstad Noord uit op 25,0 miljoen euro. Dat is 0,3 miljoen euro lager dan bij

de vorige inschatting. Dit is het gevolg van een rekenkundige benadering; er wordt nu uitgegaan van een lager bedrag aan toekomstige opbrengsten. Dit risico dekken we in tegenstelling tot de rest van Meerstad wel met gemeentelijk weerstandsvermogen af omdat het risicoprofiel van Meerstad dit extra risico op voorhand niet kan opnemen. In november 2024 heeft de raad besloten het voorkeursmodel voor de ontwikkeling van plangebied Meerstad, inclusief Meerstad Noord, verder uit te laten werken en de financiële consequenties in beeld te brengen voor besluitvorming in 2025.

4. Strategisch bezit
   Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2025 is een weerstandsvermogen van 3,3 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen .

Risico netcongestie bij gebiedsontwikkelingen

Tennet en Enexis hebben in december 2023 maatregelen afgeroepen ter voorkoming van netcongestie. Een mogelijk effect van deze maatregelen is dat stroomaansluitingen later of met minder capaciteit beschikbaar komen voor (eind-) gebruikers van onze bouwkavels.

Binnen de gemeente is een taskforce Netcongestie opgericht. Deze taskforce inventariseert welke mogelijke problemen nu op ons afkomen en of en hoe inwoners en bedrijven het beste kunnen inspelen op de situatie. De gemeente overlegt hierover met Enexis, die haar instrumenten zal inzetten om het bestaande stroomnet te ontlasten. Enexis gaat daarnaast extra investeren. Investeringen in het stroomnet worden betaald vanuit de verbruikerstarieven. Het is niet toegestaan om deze investeringen ten laste te brengen van onze grondexploitaties.

Als een aansluiting, ondanks de maatregelen, niet tijdig of met onvoldoende capaciteit beschikbaar komt, zal de eindgebruiker een andere oplossing moeten overwegen. Dit speelt met name voor de grootverbruiksaansluitingen op onze bedrijventerreinen:

• Bedrijventerreinen

Veel gronduitgiften betreffen verkopen gesloten voor december 2023. Deze bedrijven worden gewoon voorzien van een energieaansluiting. Bij de in voorbereiding zijnde nieuwe verkopen, blijken bedrijven zich steeds meer bewust te zijn van een (tijdige) aanvraag van de aansluiting. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft onderzoek laten uitvoeren naar oplossingen voor aansluitingen voor bedrijven. Na een analyse van diverse praktijkvoorbeelden komen zij tot concrete oplossingen, zoals (opgewekte) elektriciteit opslaan, overstappen op andere energievormen, capaciteitsbeperkend contract, cable pooling en een groepscontract.

Op Eemspoort, Zernike, Roodehaan, Westpoort fase1 en Nesciopark achten we, ondanks netcongestie, de aangehouden kaveluitgifte nog steeds realistisch. Op Westpoort fase 2 hebben we de verwachte uitgifte getemporiseerd. De ontwikkelaar van het project Ohm in het Europapark heeft tijdig een aansluiting aangevraagd. We volgen het contact van de ontwikkelaar van het Viefkwartier met Enexis over haar plannen in dat gebied.

• Woningbouw

De effecten voor de woningbouwlocaties lijken beperkt. We verwachten geen effect bij de uitgifte in Reitdiep fase 3en4, Hart van Ten Boer, Ciboga, Nije buurt Ten Post, Haren Station, Friesestraatweg 181, de KET Woonwagenlocatie en de Theda Mansholtlocatie. De ontwikkelaar van de ALO-locatie gaat een aansluiting aanvragen als haar plannen voldoende concreet zijn. Dit bouwplan bestaat voornamelijk uit woningen. Voor de commerciële plint is wellicht een grootverbruik-aansluiting noodzakelijk. Daarvoor wordt een tijdelijke oplossing gezocht. In de Oosterhamrikzone is de kaveluitgifte pas voorzien na 2031. Onze inschatting is dat netcongestie daar niet de beperkende factor zal zijn.

• Mogelijke effecten

Ondanks alle instrumenten, investeringen en oplossingen kan netcongestie leiden tot een verdere vertraging van de uitgifte. Bij de huidige gemeentelijke omslagrente en indexatie kunnen we dit effect opvangen binnen onze weerstandreserve. We houden de actuele situatie in de gaten. Indien nodig nemen we regie op het tempo van bouwrijp maken of zullen we sturen op de kaveluitgifte aan grootverbruikers.

Naast opgaven rondom netwerkcongestie spelen in de toekomst naar verwachting ook opgaven met betrekking tot het onderwerp van drinkwatervoorziening. Op dit moment zijn er nog geen concrete aanleidingen om onze lopende grondexploitaties hierop aan te passen.

Samenvatting benodigd weerstandsvermogen

De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2025-2029 vrij stabiel beweegt in een bandbreedte tussen de 58,6 en 62,4 miljoen euro. Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.

Reserve Grondzaken

Bij de behandeling van de begroting 2021 heeft de raad de bestemmingsreserve grondzaken ingesteld. Een belangrijke eigenschap van de activiteiten binnen het grondbedrijf is de marktgevoeligheid (fluctuaties). Ook het feit dat iedere situatie en project weer anders is vraagt om maatwerk. Bij het grondbedrijf is geen, zoals bij vele andere gemeentelijke activiteiten, sprake van stabiele lasten en baten over de jaren. Het ene jaar kan volop geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld verwervingen of de aanleg van infrastructuur, terwijl het volgende jaar er vooral grondopbrengsten gegenereerd worden. De jaarresultaten schommelen daardoor aanzienlijk en zijn daarnaast ook conjunctuurgevoelig. Het verevenen van voor- en nadelen, maar ook veel of minder investeren in verschillende jaren (strategische aankopen) binnen het grondbedrijf is dan ook van groot belang. Met een meerjarenperspectief, waarbij de voordelen van het ene jaar de nadelen in het andere jaar kunnen opvangen, kan beter sturing worden gegeven aan de benodigde middelen op langere termijn. De Reserve Grondzaken blijft meetellen voor het weerstandsvermogen en heeft derhalve hier geen invloed op.

De algemene reserve wordt daarmee minder beïnvloed door de fluctuaties van het grondbedrijf, wat een rustiger beeld geeft. Daarmee wordt ook bereikt dat transparant is welke algemene middelen daadwerkelijk beschikbaar zijn. Uiteraard blijft wel overeind dat er geen ‘hek om het grondbedrijf’ komt. In alle omstandigheden blijft de raad bevoegd om keuzes te maken en de beschikbare reserve op alternatieve wijze in te zetten. Na vaststelling van de jaarrekening 2023 door de gemeenteraad is de stand van de reserve grondzaken 21,23 miljoen euro per 1 januari 2024. De herzieningen van de grondexploitaties in 2024 laten een voordelige ontwikkeling zien. De getroffen verliesvoorzieningen kunnen totaal met circa 0,5 miljoen euro verlaagd worden. Dit komt ten bate aan de reserve grondzaken.

Bij de jaarrekening 2024 worden de grondexploitaties geactualiseerd (technisch herzien) om een juiste waardering per ultimo boekjaar te verkrijgen. Deze actualisatie leidt tot een daadwerkelijke mutatie in de verliesvoorzieningen. Deze kan afwijken van het bedrag zoals nu berekend. Het bedrag dat uiteindelijk ten laste/bate aan de bestemmingsreserve Grondzaken komt, is tevens afhankelijk van de resultaten die op andere onderdelen van het grondbedrijf behaald worden.